房地产投资决策支持系统的分析与设计

一、系统分析

  1.房地产投资评估与决策的主要工作内容

  根据房地产开发项目的特点,房地产投资与决策主要包括以下工作内容:

  (1)市场分析。市场分析包括市场调查和市场预测两个方面,其主要目的在于了解社会对房地产开发项自的需求情况以及实施某一房地产开发项目的外部制约条件。

  (2)投资评估。通过市场分析,可以提出实施开发项目的若干个方案,对每一个投资方案进行财务评价、风险分析和国民经济评价,从系统的整体观点出发,列出投资方案的优先次序。

  (3)投资决策 根据投资项目的具体情况,可以采用确定型决策、风险型决策和不确定型决策方法等选择投资方案。

  2.系统功能要求

  我国房地产开发按配套程度、统一性及其规模,可划分为综合开发、单项开发两种形式,因此系统应能够分别完成两种不同对象的的市场分析、投资估算、成本分析、财务评价、敏感分析等方面工作,能够以表格及图表形式输出各种结构,并能及时进行数据库的更新与维护。

  3.工作流程分析

  根据房地产投资评估与决策的基本过程,结合房地产开发企业的具体组织结构,可作以下分部分项分析。

  企业经营计划处将前期开发处完成的经审定的总图方案、技术经济指标及可行性研究报告(包括还建房、商品房建设要求在内的相关经营计划、附表卷宗送达各处室);

  前期开发处按宗地使用性质、规划要求、拆迁安置等填列征地补偿、安置及代售费用列表;

  工程技术处按各项定额要求及有关经验数据填列前期工程、建安工程、室外工程、公建配套工程及相关的代售税费列表;

  财务审计处按有关规定列管理费用、利息支出、有关建设税费,销售处填列销售计划明细表;

  经营计划处汇总填列编制说明、主要技术经济指标、销售收入汇总、投资计划汇总、建设费用分摊;

  销售处根据市场调查、地理位置、周边地区类似商品房及发展性的供求状况、本企业商品房成本向经营计划处建议商品房价格范围。

  二、系统设计

  本系统采用结构化程序设计方法,其基本思想结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象,切断每一层次与较低层次的联系,由这种方法设计出来的系统,既可作为单独的子系统存在,也可受上级模,块调用和控制。

  根据上述设计思想和系统分析的要求,该系统将分为五个子系统,每个子系统又分为若干个模块,各模块功能分别描述如下:

  1、房地产投资信息子系统

  包括数据编辑、信息浏览、索引查询。数据编辑模块用以实现所有市场信息的数据追加、修改和删除;信息浏览模块用以浏览指定的市场信息内容,市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等;索引查询模块可以根据用户的需求,检索出特定的市场信息供使用者参考。

  2.市场预测子系统

  数据库管理。用于基础数据库,含模型库的建立、修改和删除,它是建立预测模型的基础,具体包括初置项目数据库、修改项目数据库、删除指定项目库,历史数据输入、修改、增加、选用等功能。

  预测分析。包括相关因素的分析、预测建模、外部变量预测、预测计算、预测结果调整、预测结果输出等功能。

  预测帮助。借助知识库,向用户介绍有关的预测技术和方法,对用户在初选和确定相关因素、选择预测模型及模型结果综合等方面予以帮助。

  3.房地产投资估算与评估子系统

  开发项目立项。主要用来设定系统运行环境,并完成开发项目有关的基础工作。

  项目投资估算。主要完成不同开发项目的建安工程费用的测算和土地费用、前期工程费用、基础设施费用、公建配套费用、管理费用、利息、代收代支费用及有关税费估算。

  项目销售计划。用来依据工程建设进度和资金筹措方案,安排年度投资计划,依据市场行情,估算年度销售计划。

  财务收支分析。在项目开发周期基本确定的前提下,分别计算各年度投资额和销售收入,并据此编制现金流量。

  财务指标计算。主要选取财务评价中较为常见的净现值,财务净现值率、财务内部收益率等分别进行计算。

  4.房地产投资决策子系统

  本子系统主要包括方案比较、敏感性分析、决策树分析和盈亏平衡分析等功能。

  方案比较模块中,考虑三种方案的比较:对相斥并且规模不同方案的比较,采用投资增量内部收益率法进行比较;有效期不等方案的比较,采用最小公倍数法,将对比方案处理成为相同的有效期后再进行对比;形成方案组合的分析是当可以同时选择几个投资方案时所采用的一种分析方法。

  敏感性分析。分析各种不确定因素变化对同一指标的值影响幅度,依此识别出风险因素中的关键因素,为投资者提供有关风险的信息。

  决策树分析。采用期望值法来选择含有投资风险的投资方案。

  盈亏分析。通过盈亏平衡点的计算来分析开发项目对市场需求变化的适应能力。

  系统帮助子系统。主要用来介绍系统的功能划分、数据词典和系统的使用和操作方法。

  三、系统构架

  决策支持系统采用以数据仓库技术为核心,以联机分析处理技术和数据挖掘工具为手段来处理决策支持系统的可行方案,即采用的决策支持系统构架为数据仓库技术+联机分析处理技术+数据挖掘技术。

  1.数据仓库技术

  数据仓库以支持管理决策过程的、面向主题的、集成的、随时间变化的、但信息本身相对稳定的数据集合。其组织和管理数据的方法与普通数据库不同。主要表现为:①它依据决策要求,只从数据库中抽取那些需要的数据,并进行一定的处理;②数据仓库是多维的;③它支持决策处理不同于普通的事务处理。并且它需要数据库技术的支持包括:①并行数据库技术;②高性能的数据库服务器;③数据库互操作技术。

  2.联机分析处理技术

  联机分析处理是针对特定问题的联机数据访问和分析,通过对信息进行快速、稳定、一致和交互式的存取,对数据进行多层次、多阶段的分析处理,以获得高度归纳的分析结果。联机分析处理是一种自上而下、不断深入的分析工具。决策分析需要从不同的角度观察分析数据,以多维数据为核心的多维数据分析是决策的主要内容。多维数据库是以多维方式组织数据的。

  3.数据挖掘技术

  数据挖掘的基本思想是从数据中抽取有价值信息,其目的是帮助决策者寻找数据间潜在的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对预测趋势和决策行为也许是十分有用的,从数据库的角度看,数据挖掘是从数据库的数据中识别出有效的、新颖的,具有潜在效用的并最终可理解的信息的非平凡过程。数据挖掘是数据驱动的,是一种真正的知识发现方法。

  四、数据库设计

  本系统处理的项数多,为保证以最优的方式组织数据,提高完整性、一致性和可修改性,形成合理流程,可设计多种数据库。通过对数据库的调实现数据的传递和存贮,同时设置少量内存变量对系统过程进行控制。

  按照规范化数据库设计原理,结合本系统的需要,共设置项目概况、建筑类型、成本费用、财务指标、敏感分析等五类,共9种数据库。

  其中:项目概况数据库作为系统维护时对旧有项目查询的一种标识;

  建筑类型数据库用于各种类型的选择及各类建筑参数的输入与输出;

  成本费用数据库作为投资估算的基础;

  财务指标的数据库是各种类型数据库的核心,它将成本分析与盈亏分析的各阶段成果加以汇总、传递、反馈,在此基础上进行敏感性分析,起到一种枢纽作用;

  敏感分析数据库的作用是便于用各种表格形式将各类敏感性分析结果打印输出。

  五、系统预期达到的水平

  此系统是房地产投资决策支持系统的前期研究工作的一个小结,系统是在PowerBuilder9.0环境下开发,本决策支持系统将按照需求分析、常规的软件开发程序,结合作者多年的实际项目操作经验进行深化设计,预计将达到以下功能:

  1.能较精确地完成房地产开发项目的投资评估、成本分析、现金流计算、财务指标计算、敏感性分析;

  2.系统既可用于单项工程投资评估,也可用于多项工程的比较;

  3.系统操作方便,并具有良好的扩充和维护功能。